Garantías de inmuebles en Colombia
Garantías de inmuebles en Colombia
Por Kímberly Espinosa
Cuando se trata de garantías de inmuebles, su determinación no es tan sencilla como lo es la de un vehículo o un electrodoméstico, que tienen una garantía única en todos sus componentes.
Para entender la cuestión que se plantea, primero debemos definir la garantía como aquella obligación que se encuentra en cabeza de quienes producen y proveen bienes y servicios, obligación que consiste en responder por el buen estado de estos, de conformidad con condiciones de calidad, idoneidad y seguridad.
Ahora, los inmuebles en Colombia tienen divididas sus garantías en tres tipos de componentes o aspectos: (i) la estructura y estabilidad, (ii) los acabados y (iii) las líneas vitales.
Desde la expedición del Código Civil, en el artículo 2060, se ha definido una obligación del empresario de responder por el término de diez años, en caso que el edificio perezca o amenace ruina, sin embargo este presupuesto es bastante extremo y no alcanza a cubrir algunos aspectos que pueden comprometer la habitabilidad de una edificación, sin llevarlo necesariamente al límite de amenazar ruina.
En relación con la estabilidad de los inmuebles, la Ley 1480 de 2011 (Estatuto del Consumidor), en su artículo octavo, señaló un término de garantía en este aspecto también de diez años. Esta estabilidad, si bien guarda estrecha relación con la estructura de la edificación, es un concepto más amplio que el enmarcado en los presupuestos de la norma del Código Civil antes citada, pues técnicamente puede cobijar más aspectos, tendientes a la vocación de utilidad y habitabilidad del inmueble.
Ahora, en relación con los acabados (partes y componentes de una edificación que no pertenecen a la estructura o a su cimentación) y líneas vitales (infraestructura básica de redes, tuberías o elementos conectados o continuos, que permiten la movilización de energía eléctrica, agua y combustible), se ha reglamentado en el Decreto 735 de 2013 una garantía para estos elementos por el término de un año a partir de la entrega al consumidor.
Para hacer efectivas las garantías de inmuebles, de acuerdo con lo previsto en el Decreto 735 de 2013, una vez se produzca o evidencie la falla, el consumidor debe dar aviso escrito al productor y/o proveedor del defecto presentado, quien deberá expedir una constancia de recibo de la reclamación y proceder a constatar el objeto del reclamo dentro cinco días hábiles siguientes. Si la reclamación versa sobre acabados o líneas vitales, deberá proceder a dar respuesta dentro de los diez días hábiles siguientes.
Si la respuesta al reclamo es positiva, el productor o proveedor debe proceder con la reparación del acabado o la línea vital dentro del término de treinta días hábiles siguientes a la respuesta. En caso de repetirse la falla, el consumidor podrá elegir entre una nueva reparación, la reposición del acabado o la línea vital, o la entrega de la suma equivalente al valor del componente.
En caso que la reclamación verse sobre la estabilidad del inmueble, la respuesta a la reclamación deberá producirse dentro de los treinta días hábiles siguientes a la verificación ya señalada. En caso que la respuesta sea positiva, se deberán desarrollar los estudios técnicos pertinentes en aras de definir la solución que debe implementarse, la cual debe ser desarrollada por el productor o expendedor dejando el inmueble en las condiciones de estabilidad acordes con las normas sismorresistentes.
De no ser posible la reparación del inmueble, se deberá proceder con la devolución del valor pagado. Esta devolución debe producirse dentro de los quince días hábiles siguientes a la suscripción de la escritura pública mediante la cual el consumidor traslade la titularidad del bien al productor o expendedor.
En caso que las reclamaciones elevadas por el consumidor sean resueltas de manera negativa por el productor o proveedor o frente a una ausencia de respuesta, se podrá acudir ante la Superintendencia de Industria y Comercio o Jueces Civiles con el fin de dirimir el conflicto.
