Comprar una vivienda es el sueño de muchas personas; pero en ocasiones este sueño puede terminar convertido en una pesadilla, cuando los proyectos inmobiliarios no salen adelante como lo espera el comprador.

Una de las situaciones más difíciles que puede experimentar un comprador de vivienda es que la constructora con la que contrate entre en proceso de liquidación, pues esto implica que la empresa reconoce que no tiene la capacidad de seguir desarrollando actividades y cumplir con sus obligaciones.

Actualmente en Colombia hay más de 450 constructoras en procesos de insolvencia –siendo muchos de ellos de liquidación judicial–, entre ellas están: Constructora Diana Veronica S.A., Covin S.A., Construmax S.A., Itec de la Costa S.A.S, Constructora Ingarcon Limitada, ICM Ingenieros S.A.S. y Villa Hernández & CIA S.A.S., entre otras[1].

El proceso de liquidación judicial de una empresa implica que una autoridad judicial consolida todos los bienes, recursos y deudas, con el fin de pagar las deudas en un orden establecido legalmente, realizando el pago hasta el punto en que alcancen los bienes o recursos.

¿Qué hacer, entonces, si usted es un comprador de vivienda y la constructora con la que contrató entra en estado de liquidación?

En este caso habrá dos opciones principales, dependiendo si la vivienda que fue comprada está construida o no.

i) Si la vivienda está construida, cuenta con matrícula inmobiliaria y el comprador tiene promesa de compraventa o contrato de vinculación a fideicomiso, de acuerdo con el artículo 51 de la Ley 1116 de 2006, podrá solicitar a la Superintendencia de Sociedades (autoridad del proceso de liquidación judicial) que ordene el otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

El comprador de vivienda deberá pagar el valor pendiente, si lo hubiera. El juez deberá ordenar la cancelación de la hipoteca de mayor extensión que afecte el inmueble, así como la entrega material, si esta no se hubiere producido. Esta obligación se considera de categoría especial en el marco del proceso de liquidación, es decir, que se encuentran entre las primeras obligaciones que se deben cumplir en el proceso.

ii) Si la vivienda no está construida, el comprador debe solicitar la devolución de los valores que hubiera cancelado por concepto de cuotas. Esta obligación de pago se considera como de segunda clase en el listado de las obligaciones que se deben pagar en el proceso de liquidación, de acuerdo con el artículo 10 del Decreto 2610 de 1979.

Sea que la vivienda esté construida o no, en estos casos resulta fundamental que el comprador de vivienda se vincule al proceso de liquidación judicial, preferiblemente acompañado de una abogada, presentado los documentos que prueben la obligación que tiene el constructor. Si el comprador no se vincula al proceso de liquidación, puede tener como consecuencia, que su derecho no sea tenido en cuenta, o que le sea asignada una categoría inferior en el listado de las obligaciones.

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[1] Fuente: Diario La República. https://www.larepublica.co/empresas/hay-mas-de-450-procesos-de-insolvencia-de-empresas-del-sector-de-la-construccion-3551889. Consultado el 17 de abril de 2023.